マンションを買い替えするメリットとは?

住宅に関しては、賃貸 or 持ち家、マンション or 一戸建て、永住 or 買い替えの議論があります。永遠の課題と言える難問ですが、本人の価値観が判断を大きく左右します。今回は、マンションを買い替えるメリットを調べてみます。

家族のライフステージを知っていますか?

同じ建物に長い期間住んでいると倦怠感が生じますよね。いくら模様替えやレイアウトの変更を行っても飽きるというのは正直な感想でしょう。マンションだとこの思いは一層強いと感じますが、読者の皆様は如何でしょか?

このように同一の住居に長く暮らしていると、一種の倦怠感が生まれる原因に家族のライフステージと住居のズレが生じます。住居は変化しませんが、家族は変化・進化します。住居に関する倦怠感の原因の一つに家族のライフステージの変化があります。

家族のライフステージとは、家族の構成員を見据えて、新婚期、育児期、教育期、子独立期、老夫婦期などに分ける考え方です。これは、住居の必要な要素を考えるときに役立ちます。

新婚期や老夫婦期には、4LDKのような住居は必要(資金的に余裕があれば住みたいですね)となりませんが、子供が2-3人いるときの教育期であれば、この程度の住居は欲しいものです。

このように考えると新婚期に購入したマンションが教育期に適さないことが理解できます。

マンションを買い替えするメリットとは?

家族のライフステージに適合する住居で暮らすことができれば、余計なストレスを受けずに快適な住ライスを経験できます。また、住居は色々と費用が掛かります。

代表例としては住宅ローンですが、それ以外に固定資産税・都市計画税があります。更に、空調などの費用も住居の面積に関係します。

これらは、住居の面積に相関する費用ですので、ライフステージの中でフレキシブルに費用を付け替えることができれば人生の費用の効率化となります。

子供の教育は、頭の痛い問題です。義務教育期間は公立で学んだ方が費用的には軽微ですが、親として学校のレベル感が気になるところです。

買い換えることにより住居を評判の良い学区へ移転可能となります。マンションを買い換えるメリットとして、まとめると以下の項目となります。

・家族のライフステージに適合した住居での生活

・住居関係の費用の最適化

・義務教育時の学区選択肢の自由度

買い換えるには障害もある

マンションの買い替えは、前述の様に多くのメリットがありますが、重要な問題が潜んでいます。前節で住宅ローンに言及しましたが、これらのメリットを享受するためには、住宅ローン問題を解決する必要があります。

インフレ期(高度成長期・バブル期)であれば、買ったマンションをローン途中で売却したら、次の頭金ができた、ということもありますが、現状では日本全国津々浦々でわらしべ伝説のようにはいきません。

住宅ローン問題を考えましょう

住居の1次取得の年齢は、30歳代が一番い多いというデータがあります。注1)参照 また、新築マンションは、築10年前後で売却を行うことが効率的であることが分かります。

男性目線(住宅取得者の中心が男性だから)でこれらのデータをみると、10年前後をスパンとして30歳代前半で結婚し、40歳代中盤で教育期、50歳代中盤で子独立期、60歳代中盤で老夫婦期というイメージになります。

住宅ローンを組むと多くは20年以上のローンとなります。また、マンションの売却は築後10年程度が高効率です。このように考えるとマンションの買い替えは、住宅ローンの途中で売却ということになります。

これは、住宅ローンの残債を一括で返金し、新規の住宅ローンを組むこととなります。これには、頭金や諸費用の準備が必要です。

マンションの買い替えのための戦略的アプローチ

マンションを買い替えには、多くのメリットがありますが大きな障害も潜んでいます。これらの問題に対処するには、最初のマンション購入時から戦略的なアプローチが必要です。

買い替えには、“売り”という行為が必須です。住居しているマンションの売却が成功(同時進行することが多い)して買い替えという順番が負担の少ない手順です。

最初のマンション購入は、売却しやすい所在地・専有面積・管理であることがお勧めです。かつ相当の頭金の準備も必須となります。頭金が大きければ、住宅ローンの負荷も低減できるからです。

老夫婦期は狙い目かも

子供も独立して、夫婦二人の生活期である老夫婦期は、買い替えに適した時期です。体力などの衰えや病院への行き来を考えると都心部のバリアフリーマンションが有望な選択肢になります。

自動車使用のリスクも都心部であれば、公共の交通機関の使用で代替可能です。また、スーパーやコンビになどの買い物用の施設も充実しているので買い物難民になることもありません。

まとめ

マンションを買い換えるメリットを述べました。買い替えのメリットは数多くありますが、大きな障壁があります。資金的な問題です。これが解決できれば、買い替えのメリットを享受することが可能です。

その中で狙い目が老夫婦期での買い替えです。老後に訪れる諸問題に対する回答の一つが老夫婦期のマンションの買い替えです。

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