豊洲のマンションは値上がりしているの?

豊洲のマンション、タワーマンションにセレブの街、といったイメージを抱きますが読者の皆様のどんなイメージですか? 今は昔、埋め立て地であった豊洲の地には造船工場や石炭埠頭がありました。

産業構造の変化と共に豊洲の地にも変身の機会が訪れ、広大な工場跡地にウォーターフロントの掛け声と共にタワーマンションが林立する地となりました。相続対策と中国の爆買いでタワマンの価格は高騰しましたが、現状では豊洲のマンションは値上がりしているのでしょうか?

税制は変わるの?

タワーマンションブームに冷や水を浴びせたのが、国税庁長官の記者発表でした。2015年秋の記者発表で国税庁は、“マンションを使った、行き過ぎた節税行為”への監視を強めていく方針を明かした。

その後、平成 29 年度の与党税制改正大綱の地方税制改正(案)にタワーマンションの固定資産評価額などに関して実勢価格を踏まえて見直しが明記(注1)されました。

これは、相続税が国税で国税庁の主管となりますが、相続財産である不動産評価(建物)の基礎となる固定資産評価額は、市町村税で総務省の管轄となるためです。

タワーマンションは、一定の土地にマンション仕様の高層ビルを建てますので、各区分所有者当たりの土地の面積は、かなり小さくなり資産評価としては建物が主体となります。

元々建物の固定資産評価は、実勢価格の50%程度と言われているのがタワマンでは、30%程度になると言われていました。実勢価格より大幅なディスカウントになることで国税庁及び総務省での税制の見直しに繋がりました。

マンションの単価は上げそれとも下げ?

不動産の指定流通機構である(公財)財団法人東日本不動産流通機構のデータベースであるREINS(注2)で過去1年間の中古マンションの売却単価の動向を調べてみましたが、平均値ではあまり変化はありません。

築年と単価は、相関関係がありますが、ここ1年程度の期間では売却価格には大きな変化はありません。築年の影響が大きいと言うことです。他のデータにて新築マンションの単価の変化を同様に調べてみましたが、新築に関しては、2015年をピークに低下傾向にあります。

2015年と2016年は新築マンションの価格が上がり過ぎで低下と解釈します。新築及び中古マンションの単価動向を見ましたが、現状では大きく値上げ又は値下げの状況ではありません。

今後はどなる?

豊洲地区において、ここ数年のスパンでマンション価格を考えると大きな単価の変動は無いです。マイナス要素である固定資産評価の見直し、海外からの不動産投資の減少がありますが、国内の人口の都心部回帰と豊洲の地の利がマイナス要因に打ち勝ちます。

例えば有楽町から豊洲まで地下鉄有楽町線で10分以内です。ただ、現状この地域のマンション価格が上がりすぎた感がありますので、あえて言うならば多少の背伸びをして買える価格帯への修正はあります。

価格動向に対する盲点はあるか?

冒頭で述べましたように豊洲地区は埋立地かつ工業地帯でした。このような地域に共通する要素として、地盤の液状化現象と有害な残留化学物質の問題があります。

また、建物の視点で埋立地をみると不同沈下(建物が徐々に傾く)の問題があります。これは基礎(杭)が良質な地盤まで届いていれば問題はありません。

このように豊洲の盲点をみると、地盤の液状化・有害な残留化学物資・不同沈下の問題は、ディベロッパーで的確な対応をしていれば避けられる問題です

地域の特性以外で盲点となりうるポイントは購入層の要素です。投資物件、海外資本、多国籍な住人などがプレイヤーとなります。マンションは管理、と言われている中で共益費や修理修繕費用の積み立てが長期間にわたり適正に行なわれるか、という問題です。

豊洲が長期的なブランドとして栄えるには、適切に造成され、適切に施工され、適切に管理されるかにかかっています。

●まとめ

豊洲地区のマンション価格は、当面ステイ若しくは多少の背伸びで買える価格帯への修正です。これ以上の値上は無いとの見立てです。

ただ、豊洲地区の盲点として、埋立地かつ工業地帯であったことです。このような地区に共通する課題として液状化現象・有害な残留化学物資・不同沈下があります。

また、急速に発展したしために多国籍かつ投資効率に一家言を持つ方が多いことが挙げられます。また、長期的に適正な管理が求められます。

シェアする

  • このエントリーをはてなブックマークに追加

フォローする